從國(guó)際化大都市崛起到“一小時(shí)通勤”都市圈的初具雛形，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)走入下半場(chǎng)。

 

　　2019年開(kāi)年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），首次在頂層設(shè)計(jì)層面為我國(guó)都市圈的發(fā)展提出了指導(dǎo)意見(jiàn)，同時(shí)明確提出了培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的主要目標(biāo)，即到2022年都市圈同城化取得明顯進(jìn)展，梯次形成若干現(xiàn)代化都市圈。到2035年現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。

 

　　《意見(jiàn)》對(duì)都市圈的定義做出了界定：“都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。”從國(guó)際化大都市崛起到“一小時(shí)通勤”都市圈的初具雛形，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)走入下半場(chǎng)。

 

　　在我國(guó)區(qū)域發(fā)展和城市化發(fā)展進(jìn)程內(nèi)，區(qū)域戰(zhàn)略劃定的地理范圍太大，使得區(qū)域難以形成針對(duì)性的發(fā)展策略和區(qū)域間發(fā)展機(jī)制。而現(xiàn)代化都市圈范圍更明確，因此先都市圈，后城市群的一體化時(shí)序，符合國(guó)際、國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律。

 

　　對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，此前我國(guó)都市圈乃至城市群的發(fā)展，一直由中央層面去倡導(dǎo)和實(shí)現(xiàn)，包括京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，都是主要基于不同都市圈或城市群頒布具體發(fā)展規(guī)劃的綱要。希望能以核心城市強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力，與周邊城市形成一體化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從而帶動(dòng)整個(gè)都市圈或城市群的經(jīng)濟(jì)共生共榮。本次《意見(jiàn)》的出臺(tái)，首次在部委層面進(jìn)行統(tǒng)籌和管理，同時(shí)對(duì)各部門的管理職責(zé)進(jìn)行具體分工，利于多部門齊頭并進(jìn)，推進(jìn)都市圈的整體發(fā)展，對(duì)于推進(jìn)效率和部門之間分工協(xié)作的配合程度上，會(huì)比此前有明顯提升。

 

　　2019年博鰲亞洲論壇上，北京師范大學(xué)都市圈研究中心主任劉學(xué)敏表示，都市圈化是一個(gè)大城市通過(guò)圈層向外圍擴(kuò)散，表現(xiàn)為人口、就業(yè)通勤、空間擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)聯(lián)系等四方面的都市圈化。他同時(shí)以北京舉例說(shuō)明，過(guò)去由于行政格局的限制，大城市的發(fā)展多具有虹吸效應(yīng)，而未來(lái)都市圈的發(fā)展，應(yīng)該是以統(tǒng)一的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)新的思維，突破行政的區(qū)域，由核心城市帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展。

 

　　利好政策不斷 環(huán)京樓市2月開(kāi)始回溫

 

　　近兩年，針對(duì)京津冀地區(qū)的一系列規(guī)劃落地，體現(xiàn)了都市圈思維的轉(zhuǎn)變。作為一座容納了2100萬(wàn)常住人口的超級(jí)城市，北京在環(huán)境、交通、資源等方面都承受著巨大壓力。為此，中央提出了以首都為核心，北京城市副中心與河北雄安新區(qū)為兩翼，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。

 

　　同時(shí)，環(huán)京地區(qū)產(chǎn)業(yè)配套方面迎來(lái)了重大利好。2月26日，北京市與廊坊北三縣項(xiàng)目推介洽談會(huì)在大廠舉行。在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新、裝備制造產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)52個(gè)項(xiàng)目集中簽約，意向投資額337億元。

 

　　北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，洽談會(huì)旨在推動(dòng)北京產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施等向北三縣延伸布局，推出一批“有共識(shí)、看得準(zhǔn)、能見(jiàn)效”的合作項(xiàng)目，引導(dǎo)北三縣積極對(duì)接承接北京非首都功能，促進(jìn)北三縣在京就業(yè)人口實(shí)現(xiàn)就地就近就業(yè)，為將城市副中心打造成北京重要“一翼”提供支撐。

 

　　另外，基礎(chǔ)設(shè)施也在逐漸落地， 3月29日，連接北京通州與河北燕郊的燕潮大橋通車，通過(guò)燕潮大橋，北京六環(huán)開(kāi)車到燕郊僅需15分鐘。

 

　　基礎(chǔ)設(shè)施落地、產(chǎn)業(yè)配套的進(jìn)駐及產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、城市外溢的人口，使得環(huán)京居住需求市場(chǎng)有所增強(qiáng)，因此，2月以來(lái)環(huán)京樓市表現(xiàn)出回溫態(tài)勢(shì)。

 

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年2月環(huán)京地區(qū)中，固安、香河、燕郊樓市成交套數(shù)分別為255套、168套、100套，相比去年同期均大幅增長(zhǎng)。

 

　　受益環(huán)京、環(huán)雄雙區(qū) 霸州價(jià)值初現(xiàn)

 

　　財(cái)經(jīng)網(wǎng)觀察到，在環(huán)京地區(qū)樓市中，霸州一直屬于房?jī)r(jià)偏低的區(qū)域。中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的2019年3月廊坊區(qū)縣市新樓盤房?jī)r(jià)排行（住宅）中，霸州以12,018元/㎡的平均單價(jià)列于末尾。雖然處于環(huán)京樓市的低價(jià)區(qū)，但在地理位置、配套設(shè)施、發(fā)展規(guī)劃等方面，霸州都具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

 

　　1月3日，北京市發(fā)改委在城市副中心召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)將于今年9月30日前正式通航。被定位為大型國(guó)際航空樞紐，京津冀區(qū)域綜合交通樞紐的新機(jī)場(chǎng)，投運(yùn)后將釋放首都機(jī)場(chǎng)超容運(yùn)行壓力。起自京九鐵路李營(yíng)站，經(jīng)北京大興區(qū)、北京新機(jī)場(chǎng)、霸州市，終至雄安新區(qū)的京雄城際鐵路，預(yù)計(jì)將在2020年底投入使用。建成通車后，自霸州北站至新機(jī)場(chǎng)站約需13分鐘，至雄安站僅需大約7分鐘，至北京西站僅需大約半小時(shí)。同時(shí)，霸州距離天津約70公里，位于未來(lái)京津冀發(fā)展的核心區(qū)域。

 

　　既處于環(huán)京區(qū)，又處于環(huán)雄區(qū)的霸州，在北京新機(jī)場(chǎng)、雄安新區(qū)的建設(shè)中受益匪淺，未來(lái)很可能成為雄安新區(qū)產(chǎn)業(yè)及外溢居住需求的承接地。生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市霸州，在醫(yī)療方面，擁有霸州第一醫(yī)院、霸州第二醫(yī)院、霸州中醫(yī)院等多所二級(jí)甲等醫(yī)院，能夠滿足居民的基本醫(yī)療需求，同時(shí)，霸州教育資源優(yōu)良，擁有河北省示范性高中霸州一中。

 

　　財(cái)經(jīng)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在環(huán)京樓市普遍回溫的同時(shí)，霸州的樓市也趨于回暖，所謂“春江水暖鴨先知”，地區(qū)樓市回暖，樓盤的銷售人員是最早察覺(jué)的。霸州溫泉新都孔雀城的一位售樓人員告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，近期每天從前臺(tái)發(fā)訪的客戶約有3-4批，日均超20人，看房活躍度明顯強(qiáng)于年前。根據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)對(duì)霸州多個(gè)樓盤的走訪，3月末看房人數(shù)明顯較年前增多。霸州樓市回溫在價(jià)格上亦有所體現(xiàn)，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，3月，霸州二手房掛牌均價(jià)11869元/㎡，雖與2月相比略有下降，但相比1月掛牌均價(jià)10659元/㎡，約增長(zhǎng)11.4%。

 

　　郭毅向財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，從區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)都市圈政策的下發(fā)將會(huì)對(duì)一些此前經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、樓市發(fā)展相對(duì)基礎(chǔ)薄弱的區(qū)域形成更好的拉動(dòng)。“隨著都市圈乃至城市群的建設(shè)，核心城市會(huì)形成對(duì)周邊城市資源、產(chǎn)業(yè)人才的分流。對(duì)整個(gè)都市圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成有效的從需求端到價(jià)格的拉動(dòng)。長(zhǎng)三角城市群是個(gè)很好的例子，長(zhǎng)三角城市群形成了整體的產(chǎn)業(yè)分工上的密切協(xié)作，也建立了相應(yīng)的人才機(jī)制引進(jìn)和流動(dòng)，上海周邊的準(zhǔn)一線城市，比如杭州，去年的平均房?jī)r(jià)約3萬(wàn)元/㎡，近似上海的二分之一；無(wú)錫、南京這些中等城市房?jī)r(jià)約在上海平均房?jī)r(jià)的三分之一左右。相比之下，京津冀城市群周邊，由于歷史上產(chǎn)業(yè)和人口割裂的原因，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了斷層。隨著城市群共同向上發(fā)展，城市群之間在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、公共配套的差距會(huì)逐漸彌合裂痕。隨著原來(lái)的二三線城市的價(jià)值洼地的補(bǔ)足、發(fā)展短板的提升、產(chǎn)業(yè)分工的形成，這些城市中也會(huì)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引入龐大的就業(yè)人群，自然而然就會(huì)拉動(dòng)購(gòu)房置業(yè)的需求，從而拉動(dòng)價(jià)格端。”

 

　　如霸州、環(huán)京區(qū)域各縣區(qū)一樣，在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的后半場(chǎng)，越來(lái)越多處于大城市邊緣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)將在都市圈的規(guī)劃建設(shè)中受益?！兑庖?jiàn)》中提到的推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施一體化、強(qiáng)化城市間產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、加快建設(shè)統(tǒng)一開(kāi)放市場(chǎng)、推進(jìn)公共服務(wù)共建共享、強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境共保共治、率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、構(gòu)建都市圈一體化發(fā)展機(jī)制等戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)示了未來(lái)都市圈規(guī)劃中環(huán)城區(qū)域?qū)⑾硎艿疆a(chǎn)業(yè)進(jìn)駐、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)等政策利好，而由此帶來(lái)的人口進(jìn)駐，將激發(fā)地區(qū)樓市的活力。