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你的第一套房
1、宏觀經(jīng)濟(jì)就像天氣預(yù)報，可以作為參考，但并不是決定性因素。與其猶豫要不要買，不如想，既然遲早要買，那么什么時候買，買哪里，怎么買的切實(shí)問題。這是你從不切實(shí)際到學(xué)會思考的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。恭喜你，成長了。
2、當(dāng)你有了買房計劃的時候，你不會再月光，而是學(xué)會心甘情愿的存錢，甚至超市購物開始比較價格。這種買房帶來的既是壓力，也給你一種有了長期目標(biāo)而逐漸實(shí)現(xiàn)的滿足感。這和刷抖音、玩王者榮耀、逛街買衣服的快感是完全不同的。你學(xué)會有計劃、有目標(biāo)的規(guī)劃你未來的人生。
3、買房要學(xué)會的第一課就是妥協(xié)。因?yàn)橘Y金有限，地段好、品質(zhì)好、房齡新的房子你是買不到的，符合你要求的，大多數(shù)都在遠(yuǎn)郊區(qū)。所以請調(diào)整好自己的心態(tài)，不要懷疑甚至否定自己的人生價值，不要抱怨社會不公。客觀的了解你能買到的房子是什么樣的。有多少錢，辦多大事，不矯情，不氣餒。
4、你的第一套房未必要新房，因?yàn)轭A(yù)算有限，選擇新房就意味著房子要很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。既然買房是為了解決居住需求，最基本的就是距離你上班的地點(diǎn)近，距離地鐵近。盡管面積小，房齡也老，但畢竟是有家了，有了自己可以遮風(fēng)擋雨的地方，不必害怕被房東催租的恐懼。
5、房子的換手率是一個很重要的因素。尤其當(dāng)置換的時候，你就知道買市區(qū)老破小的正確性。因?yàn)槊娣e小，所以總價低，對買家的資金門檻要求不高；因?yàn)榕R近地鐵，房子會相對搶手，一旦賣房，周期相對較快。如果不著急，還可以先把房子租出去，租金也會可觀。對于遠(yuǎn)郊的，比如X里春風(fēng)，緹香郡之類，大概率要砸在手里了。
6、對于在北京買房的剛需，動輒上百萬的首付款，不要因?yàn)槿鄙偃f就想著等一兩年湊夠了再說。只要你的工作夠穩(wěn)定，有還款能力，那么通過信用卡或者借款的方式，想想辦法就能湊齊，這真不是多大的難事。因?yàn)闃鞘信ｉL熊短，像17年底、18年底、以及當(dāng)下的這種相對低點(diǎn)的時機(jī)，真的不多。
7、6個錢包真的是很可恥的事情嗎？不一定。如果你已經(jīng)為了買房存儲一筆錢，還差一小部分的時候，長輩們是絕對非常愿意把錢包借給你買房的。
比起爸媽被忽悠去買坑人的保健品、投資大多數(shù)不靠譜的理財產(chǎn)品，你可以當(dāng)作這筆錢是借爸媽的，準(zhǔn)時歸還給他們利息。在未來10年20年，房子一定是會增值的，可能增值幅度不是很多，但也算穩(wěn)健。從這個角度來說，6個錢包湊來的首付，是全家人比較穩(wěn)健的理財方式。
8、征信是非常非常重要的。會影響你的房貸額度。一定要重視，不要逾期還信用卡，盡可能的不要上征信的網(wǎng)貸產(chǎn)品。另外，計算你要貸款的額度，保證工資是月供的兩倍，如果工資不夠，要記得提前半年到一年養(yǎng)流水。
你的第二套房，關(guān)于置換
第一套房是妥協(xié)而來的上車盤，主要考慮換手率，當(dāng)有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭多了新成員后，你置換的房子就要考慮很多方面，更考驗(yàn)看盤、跑盤的能力了。
9、這個時候大多數(shù)家庭有了孩子，孩子有穩(wěn)定的成長環(huán)境非常重要，所以小區(qū)的業(yè)主成分構(gòu)成，是你最需要考慮的因素之一。業(yè)主自住的比較多，那么小區(qū)的氛圍就會更加穩(wěn)定，事實(shí)證明，家庭背景相似的小伙伴，更適合一起玩耍。
10、依舊在預(yù)算有限的情況下，先別盲目跑盤。列出你要求的幾個重點(diǎn)訴求，比如孩子九年制教育最好在同一個區(qū)域，方便上下學(xué)接送、周邊要有大型商圈和地鐵、距離上班地點(diǎn)不能太遠(yuǎn)、周邊有三甲醫(yī)院方便老人生病及時就醫(yī)等等。
按照需求從強(qiáng)到弱排序，在某APP上選擇出10-15個左右的小區(qū)，再集中一個時間段密集的看盤。
排除法試試，非常有效。
11、為什么要突擊式的密集看盤呢。因?yàn)樾^(qū)、樓盤的好壞，你在同一時間看的話，對比感會非常強(qiáng)烈，印象也會很深刻。如果看盤量足夠，當(dāng)你對小區(qū)的戶型、朝向、物業(yè)、車位等等了如指掌。
盡管此時你還不能確定最終買哪個小區(qū)，但長久的看盤，通過訴求由強(qiáng)到弱的排除法，你已經(jīng)瞄準(zhǔn)3-5個小區(qū)了。
更驚喜的是，當(dāng)市場突然放出來一套價格比較筍的房源時，你做出決策的時間就會更快，也容易比別人更早鎖定房源。
12、房價是一個比較復(fù)雜的體系。不同樓棟樓層、戶型的價格都不一樣。尤其在北京，同一地段不同的小區(qū)，價格可能會差一半。這也是為什么要密集看房的原因。
只有詳細(xì)了解了不同房源的實(shí)際成交價格，你才會知道什么樣的價格是真的筍，什么樣的價格，看起來便宜，但是因?yàn)榕R街、樓層低、或者其他隱形的不確定因素導(dǎo)致賣價低。
13、對于不熟悉房源的買家來說，不用過多的貪圖價格便宜。同一小區(qū)，一個單價7萬/平方米，一個單價7.5萬/平方米，那么買便宜的房子就更劃算嗎？也未必。
如果樓層低，可以考慮，如果戶型差一點(diǎn)，也可以考慮。但是樓層低+戶型差+臨街+樓間距近等等都有，那買了真的血虧。
14、北京是賣方很強(qiáng)勢的市場。房屋成交過程中的稅費(fèi)，都是由買家買單。所以二手房的稅費(fèi)怎么收，是你務(wù)必要了解的知識點(diǎn)。如果稀里糊涂的買了房，很可能事后要多付出幾十萬的學(xué)費(fèi)。
比如房齡已經(jīng)滿五年并且是賣房家庭的唯一住房，那么是最理解的情況，如果沒有滿五年，就要交個稅。北京的個稅是上繳最狠的。其他城市有可能是房價全款的1%，北京要交（網(wǎng)簽價-原值）*20%，20%的差價真的讓人吐血。
所以當(dāng)你看到一個非常優(yōu)質(zhì)的房源，同時價格特別低的時候，也不一定是筍盤，請先看看，房源是不是滿五唯一。
15、另外，滿五的未必比滿二的好。滿五不唯一比滿二不唯一的個稅可能要高更多。因?yàn)槲迥昵胺孔右葍赡昵案停孔觾r格差值更大，所交個稅也就更多。
16、是不是滿五不唯一的一定不能買？不滿二的一定不能買？其實(shí)未必。比如低總價的小戶型房子，全款買入，那么網(wǎng)簽價是有可能做的很低，個稅就很少了（咳咳，這段掐了，別說出去）。
再比如，不滿二的房子業(yè)主為了盡快脫手，給出一個很低的價格，加上所有稅費(fèi)，比市場價還要低，那也是可以考慮的，但對于首付的要求就很高。
因?yàn)槭赘?、貸款都有很大的靈活性，具體問題具體問題，沒有絕對。
置業(yè)顧問、二手房中介的選擇
置業(yè)顧問特指的是新房。二手房中介指的是二手房。新房和二手又有很多不同之處。
在買房過程中，置業(yè)顧問、中介的傭金是很高的。但入門門檻很低，專業(yè)度要求很高，這是一個底限很低，上限很高的職業(yè)。
所以，選擇一個很好的銷售，那么就是你買房路上強(qiáng)大的助手，選擇一個經(jīng)驗(yàn)不足，態(tài)度也不好的銷售，那就是豬隊友，很有可能，給你帶來很大的損失。
17、很多銷冠，并不以逼定客戶為主要目標(biāo)。一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問，會把樓盤的賣點(diǎn)精準(zhǔn)的展現(xiàn)出來，告訴你購買這個樓盤的邏輯點(diǎn)在哪里。很多銷冠，并不以逼定客戶為主要目標(biāo)。甚至?xí)拱赘嬖V你項目的不利因素。
如果一個銷售，只吹樓盤的利好，并不值得信任。但他把樓盤的優(yōu)缺點(diǎn)都展示出來，讓客戶有充分的知情權(quán)，反而更能堅定客戶要購買的決心。
如果置業(yè)顧問連區(qū)位圖、沙盤都講不好，或者一看就是背稿的那種感覺，直接PASS掉。這樣的置業(yè)顧問，大概率對你的訴求也不會上心。
18、哪怕樓盤再火，排卡的人再多，優(yōu)秀的置業(yè)顧問，并不會冷落任何一個客戶。因?yàn)橐庀蚩蛻艋鶖?shù)越多，排卡的就越多，成交的概率也就越大。
很多所謂的經(jīng)驗(yàn)人士告訴你，置業(yè)顧問不愛搭理你，是因?yàn)闃潜P熱銷，置業(yè)顧問對你很好，是因?yàn)闃潜P賣的不好。這些話，都不絕對，甚至大概率是錯的。
19、不要在沒有經(jīng)驗(yàn)的年輕中介身上浪費(fèi)時間，二手房是一個非常講究深耕區(qū)域、了解房源的市場，最好找老中介或者店長。
優(yōu)秀的二手房中介，給我的感覺是各顯神通。看一個中介靠譜不靠譜，先看他對小區(qū)是不是足夠熟悉。
提前把你要找的小區(qū)，網(wǎng)上相關(guān)信息找好。直接以聊天的形式問中介，小區(qū)的價格、最近的成交價、房源情況、小區(qū)樓棟數(shù)、戶型等等，如果中介一問三不知道，就直接PASS。
優(yōu)秀的中介會根據(jù)你的需求，幫你推薦合適的房源。一般的中介，只會推給你們，他們最近要加推的房源，根本不關(guān)心業(yè)主想要買什么。
優(yōu)秀的中介會認(rèn)識小區(qū)里的業(yè)主，從廣場舞大媽那里獲取到很多信息，幫你判斷房東靠不靠譜，甚至推斷買房的價格還可以談到多少。一般的中介甚至連房東賣房的理由都不知道。
優(yōu)秀的中介熟悉二手房的操作流程，往往在首付、貸款技巧上，會幫你很多。甚至避免掉一些稅費(fèi)、做高貸款額度提高買房預(yù)算等等（這些涉及了灰色的知識點(diǎn)）。這是他們最強(qiáng)大的競爭力。差的中介，只問你的首付預(yù)算，既不考慮稅費(fèi)，也不考慮貸款方式，直接PASS。
20、無論是置業(yè)顧問，還是二手房中介，一開始有防備心很重要，但當(dāng)你選擇了靠譜的戰(zhàn)友，那么就是共同的利益方，目的都是為了順利達(dá)成交易。關(guān)鍵時刻，一定要想辦法讓對方完成你的訴求。
比如新房房源不夠好，你要選擇優(yōu)質(zhì)房源，那么一旦有人反悔讓出一套不錯的房源，置業(yè)顧問一定會幫你爭取，優(yōu)先鎖定房源。
再比如二手房，中介一定是要向著你的。因?yàn)閭蚪鹗悄憬o，所以在價格談判上，要信任你的中介，他會盡量為你爭取最大的空間。前提是你的要求要強(qiáng)勢。
就我知道的，不少跳過中介，買家貿(mào)然和賣家殺價，最后談崩的例子，很多很多。
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35058302350585號